Ипотека на ипотеку

Аватар пользователя ГРМ

Ипотека становится все более популярным инструментом для решения «квартирного вопроса» - более 60% сделок с жилой недвижимостью совершается с ее помощью. При этом средний срок ипотеки за последние 2 года увеличился с 15 лет до 17-19 лет. Как результат – все чаще возникают ситуации, когда владелец ипотечной квартиры задолго до полного погашения кредита хочет ее продать. А поскольку найти покупателя, у которого найти всю сумму наличными – несколько миллионов рублей – не так просто, возникает необходимость в «ипотеке на ипотеку».

Как получить жилищный займ на залоговое имущество?

Сделки в формате «ипотека на ипотеку» уже стали реальностью, с развитием рынка жилищных кредитов спрос на них неизбежно увеличивается.

Но будем говорить откровенно – далеко не многие банки готовы и стремятся работать с займами на залоговое имущество.

Первый этап

Поиск банка, принципиально готового дать ипотечный кредит на квартиру, которая находится в залоге.

Второй этап

Банк проверяет и одобряет выбранную квартиру, которая находится в ипотеке. Для этого потребуется стандартный пакет документов, который, как правило, готовит сторона продавца.

Важный момент – необходимо документальное подтверждение, что продавцы квартиры не погашали свою ипотеку с помощью маткапитала. В противном случае из-за юридических сложностей, связанных наделением долями несовершеннолетних детей, сделка будет невозможна.

Третий этап

В день сделки, после подписания всех документов продавцом и покупателем-заемщиком, банк перечисляет часть средств на полное погашение ипотеки продавца квартиры в его банк, остаток денег находится на аккредитивном счете до момента перехода права собственности на квартиру и регистрации ипотеки.

Четвертый этап

Продавец квартиры получает закладную в своем банке. Снимается прежний залог, регистрируется право собственности на покупателя-заемщика с новым обременением в виде ипотеки.

Пятый этап

Финал – новый собственник приносит свежую выписку ЕГРН, аккредитив раскрывается в пользу продавца, т.е. продавец получает оставшуюся часть средств от продажи квартиры наличными или на свой счет. Сделка завершается.

Немного о механизме такой непростой сделки...

До момента перехода права собственности на действующего заемщика у банка отсутствует обеспечение по кредиту в виде залога квартиры. Поэтому банк предоставляет кредит клиенту под поручительство продавца. Этот вариант достаточно редко используется на ипотечном рынке. Он требует индивидуального, гибкого подхода к сделке со стороны кредитной организации.

Не стоит думать, будто ипотечные квартиры продают в связи с трудностями в выплате кредита. Это чрезвычайно редкие случаи. Наиболее частая причина продажи квартир, которые находятся в ипотеке, вполне «благополучная» – это желание увеличить жилплощадь, например, в связи с рождением детей. На втором месте по частоте – переезд в другой район или город.

Опытные риэлторы считают, что квартира, которую брали в ипотеку ранее, - более легкий объект для одобрения. Это справедливое мнение. Повторная экспертиза проходит быстрее и проще: квартиры, которые были приобретены за счет ипотечного кредита, уже проходили юридическую экспертизу объекта, следовательно, выше вероятность, что они отвечают требованиям банка.

Обращайтесь к профессионалам, решайте свой квартирный вопрос быстро и эффективно!